La Ley 546 (sancionada el 31 de agosto de 2026) exonera del ITBI los primeros B/. 120,000 de la primera venta de una vivienda nueva, si se formaliza dentro de 2 años desde el permiso de ocupación. Hasta B/. 200,000 solo se paga sobre el excedente, con tasas de 0.5 % a 1.8 %. Lo paga el vendedor. (Texto de la Ley 546; La Estrella, 31 ago 2026.)
Escala de tasas sobre el excedente de B/. 120,000
| Base imponible de la venta | Tasa sobre el excedente de B/. 120,000 | Ejemplo: base y excedente | ITBI estimado (lo paga el vendedor) |
|---|---|---|---|
| Hasta B/. 120,000 | Exento | B/. 120,000 / B/. 0 | B/. 0 |
| Más de 120,000 hasta 130,000 | 0.50 % | B/. 130,000 / B/. 10,000 | B/. 50 |
| Más de 130,000 hasta 150,000 | 1.00 % | B/. 150,000 / B/. 30,000 | B/. 300 |
| Más de 150,000 hasta 170,000 | 1.40 % | B/. 170,000 / B/. 50,000 | B/. 700 |
| Más de 170,000 hasta 190,000 | 1.60 % | B/. 190,000 / B/. 70,000 | B/. 1,120 |
| Más de 190,000 hasta 200,000 | 1.80 % | B/. 200,000 / B/. 80,000 | B/. 1,440 |
| Más de 200,000 | Régimen general sobre el excedente (la escala preferencial no aplica) | — | No lo calculamos |
Fuente de la escala: texto de la Ley 546 (31 ago 2026) y La Estrella (31 ago 2026). La columna de ejemplo es nuestro cálculo con la lectura del texto de que la tasa del tramo se aplica a todo el excedente (no es progresiva). La Estrella no aclara ese punto; la lectura viene del texto de la ley. Confirma con tu notario o la DGI.
ITBI estimado según la base (B/.)
Con la escala de la Ley 546 (cálculo propio). Como referencia, el 2 % que mencionan notas de prensa sobre el régimen anterior daría B/. 2,600 a 4,000 en esas bases (aproximado; no es una cifra oficial).
Calculadora del ITBI en vivienda nueva (Ley 546, estimación)
Escala del texto de la Ley 546 (31 ago 2026): se exoneran los primeros B/. 120,000 y, hasta B/. 200,000, la tasa del tramo en que cae la base total se aplica al excedente sobre B/. 120,000. Esa lectura (tasa única sobre todo el excedente) viene del texto de la ley; confirma con tu notario o la DGI. El «régimen anterior» usa 2 % solo como referencia aproximada que menciona la prensa; el cálculo real puede variar.
Requisitos que fija la ley
- Vivienda nueva y primera venta. No aplica a reventas.
- Formalizar dentro de los 2 años siguientes a la fecha de expedición del permiso de ocupación.
- Declaración jurada del vendedor en la escritura pública, con la fecha y datos del permiso de ocupación. No se requiere la certificación de exclusión de la DGI.
- Aviso a la DGI por los medios que esta establezca; no es una autorización previa.
- Si la declaración es falsa o la exención se aplica mal, se paga el impuesto omitido con recargos e intereses.
Transitorio: viviendas con permiso de ocupación anterior
Las primeras ventas formalizadas después de la entrada en vigor pueden acogerse aunque el permiso de ocupación sea anterior, si se formalizan dentro de los 30 meses siguientes a ese permiso y se cumplen las demás condiciones. Las ventas formalizadas antes de la vigencia siguen las normas anteriores.
¿Qué significa para ti como comprador?
El impuesto lo paga el vendedor y la ley anula cualquier cláusula que lo traslade al comprador. Tu beneficio es indirecto: el vendedor ya no paga (o paga menos) y no hay garantía de que eso se traduzca en un precio menor. Lo que sí puedes hacer es: (1) revisar que la escritura incluya la declaración jurada; (2) negar cualquier cobro de ITBI al comprador; y (3) pedir por escrito el permiso de ocupación y su fecha.
La ley entra en vigor el día siguiente a su promulgación; con la Gaceta del 31 de agosto de 2026, regiría desde el 1 de septiembre de 2026 si la promulgación fue ese día. Un borrador previo (Telemetro, 30 jul 2026) hablaba de «proyecto de ley» y de una ilustración con el 2 % anterior; ya es ley con la escala de arriba. La Estrella (18 sep 2026) la resume como exoneración total hasta B/. 120,000; el texto aclara que no es total para precios de hasta B/. 200,000 porque se paga sobre el excedente.