Respuesta corta
La Ley 468 (24 de abril de 2025) reemplazó la Ley 3 de 1985. La Ley 481 (septiembre de 2025) la modificó y el nuevo régimen rige desde el 1 de enero de 2026: subsidio de 4 % a 5.5 % por 7 u 8 años, por tramos de precio y por región. (KPMG, oct 2025; Panamá América, 5 abr 2026.)
Cronología
- Ley 3 de 1985: régimen de intereses preferenciales vigente hasta el 31 dic 2025 (KPMG).
- El Consejo de Gabinete aprueba presentar a la Asamblea el Proyecto de Ley 09-25 (Resolución de Gabinete 19-25), que subrogaría la Ley 3 de 1985 con tres tramos y vigencia desde el 1 ene 2026 (Ecotv).
- Se promulga la Ley 468, que subroga la Ley 3 de 1985 (KPMG).
- El presidente Mulino suspende la entrada en vigor de la Ley 468 hasta el 1 ene 2026, para que siga rigiendo la Ley 3 y se completen trámites en curso (La Estrella, 18 nov 2025).
- Ley 481, que modifica la 468 (Gaceta Oficial 30361-C, según KPMG). TVN publicó ese día que el proyecto 341 pasaba a sanción tras aprobarse en tercer debate.
- La Caja de Ahorros advierte incertidumbre; estima unos 9,000 préstamos paralizados que la Ley 481 busca facilitar (La Estrella).
- Último día para préstamos bajo la Ley 3 de 1985 (los otorgados desde el 24 abr 2025 se rigen por ella; KPMG).
- Entra en vigor el régimen de la Ley 468 modificada por la Ley 481.
- Expo ACOBIR: la feria se anuncia como la primera prueba de si la ley reactiva el crédito hipotecario; los organizadores proyectan unos B/. 80 millones en transacciones (Infobae).
- La cartera hipotecaria sube 1.54 % entre el cierre de 2025 y febrero de 2026 y la mora baja de 5.05 % a 4.13 % (Panamá América).
- Se crea el Abono Pa’Ti (Decreto Ejecutivo 35, 17 sep) y el Gobierno presenta el paquete de vivienda en Expo Capac (La Estrella, 25 sep).
Qué cambió con la Ley 481
| Tema | Cambio | Fuente |
|---|---|---|
| Artículo 12 de la Ley 468 | Derogado: ya no obliga a los bancos a evaluar al cliente 6 a 12 meses antes del fin del subsidio ni a ofrecer alternativas | KPMG; TVN, 9 sep 2025 |
| Tasa de referencia bancaria | Eliminada; los bancos pueden fijar sus tasas según región y tramo | Provivienda, 11 mar 2026 |
| Tramos | Hasta B/. 50,000; B/. 50,000.01 a 80,000; B/. 80,000.01 a 120,000 | KPMG; Infobae |
| Regiones | Región 1 (Panamá y Panamá Oeste) y Región 2 (Colón y resto del país) | Infobae, 22 ene 2026 |
| Subsidio | Menor entre la tasa del tramo y hasta 85 % de la tasa del banco | KPMG; TVN |
| Quién presta | Bancos y otras entidades públicas y privadas autorizadas por la Superintendencia de Bancos | TVN, 9 sep 2025 |
| Transición | Los préstamos otorgados entre el 24 abr y el 31 dic 2025 siguen la Ley 3 de 1985 | KPMG |
Años de subsidio: antes y ahora (tramo comparable de hasta B/. 80,000)
Fuente: KPMG (oct 2025) e Infobae (22 ene 2026).
Cómo reaccionaron la banca y el mercado
- Caja de Ahorros (18 nov 2025): su gerente general, Andrés Farrugia, calificó la ley de «más política que financiera», advirtió que el plazo del subsidio pasaba de hasta 10 a un máximo de 7 años y proyectó hipotecas por B/. 217 millones en 2025 frente a B/. 325 millones en 2024 (una caída de unos B/. 108 millones, más de 33 %). El segmento preferencial representa cerca del 70 % de su cartera.
- Mercado (22 ene 2026): el sector tuvo un 2025 lento; la banca dejó de aprobar hipotecas nuevas en el segmento preferencial durante la incertidumbre.
- Cámara Panameña de la Construcción (5 abr 2026): su presidenta, Irene Orillac de Simone, dijo que antes de la ley muchos compradores no calificaban con las tasas bancarias, y proyectó un crecimiento de 6 % del sector.
Ejemplo ilustrativo — el efecto en el poder de compra. Farrugia ilustró que quien antes compraba una casa de B/. 100,000 ahora podría comprar una de B/. 80,000 (La Estrella, 18 nov 2025). Es su estimación, no un cálculo oficial.
Dos datos que no coinciden
KPMG presenta la Ley 481 en la Gaceta del 9 de septiembre de 2025, y TVN reportó ese mismo día que el proyecto 341 pasaba a sanción; las fuentes coinciden en «septiembre de 2025». Además, la tabla de KPMG muestra 8 años para el tramo nacional de B/. 80,000.01 a 120,000 bajo la ley anterior, mientras su texto indica que ese plazo pasaba de 5 a 7 años; la propia KPMG no aclara la diferencia. Para precisión legal, consulta el texto en la Gaceta Oficial.